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平成27年度税制改正大綱から見る住宅取得資金の非課税制度について

平成26年12月30日に自由民主党・公明党より、平成27年度税制改正大綱が発表されました。基本的には、この税制改正の大綱が国会で承認を経て、3月に正式な法律になる予定です。

基本的な考え方として、成長志向に重点を置いた法人税改革として、法人実効税率の引き下げが盛り込まれ、出来るだけ早い時期に法人実効税率を20%台に引き下げる事を目指しています。

また、高齢者から若年層への資産の早期移転を通じた住宅市場の活性化として、消費税引上げ前後における駆け込み需要及びその反動による住宅市場への影響を踏まえ、その影響の平準化及び緩和を図ることが必要である。そのため、住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置について適用期限を延長した上で拡充すると基本的な考え方が示されています。

相続税の抜本的な改正については、平成25年度税制改正大綱で、基礎控除の引下げ、相続税・贈与税の税率構造の見直し、小規模宅地等の特例の拡大等が発表され、この平成27年1月1日より開始する相続に適用される事になっています。

消費税の引き上げがあるかないかで、非課税額が異なるのがポイント!

今回の税制改正大綱の中でも、特に相続にも関わってくる個人に関する住宅取得資金の非課税制度のポイントを整理してみます。

住宅所得資金の贈与税非課税の延長

両親や祖父母(直系尊属)からお家を建てるためのお金(住宅取得資金)の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、適用期限を平成31年6月30日まで延長されます。

平成27年1月~12月まで:1000万円(1500万円)

平成28年1月~翌年9月まで:700万円(1200万円)

平成29年10月~翌年9月まで:500万円(1000万円)

平成30年10月~翌年6月まで:300万円(800万円)

( )は、「良質な住宅家屋」の場合に適用される金額です。

ただし、消費税の引き上げ時期が延長されましたが、消費税が10%になった時に住宅を取得する場合には、更に非課税の枠が広がります。

平成28年10月~翌年9月まで:2500万円(3000万円)

平成29年10月~翌年9月まで:1000万円(1500万円)

平成30年10月~翌年6月まで:700万円(1200万円)

( )は、「良質な住宅家屋」の場合に適用される金額です。

消費税の引上げがない場合と、あった場合とで非課税枠が異なるのがポイントになります。

 

事例で効果を見てみましょう

例えば、土地代2000万円、建物代2000万円の合計4000万円の物件を取得したとします。(概算の考えで整理をしてみます)

今後の経済情勢によって変わるかもしれませんが、現時点では平成29年4月に消費税が10%に引き上げになる予定です。

消費税が8%から10%に2%引上げになると、支払い額として約40万円の消費税のUPになります。(消費税の対象は建物代にのみかかり、土地は非課税になるため)

消費税が10%になった場合は、非課税の枠が広がりますので、平成29年の4月から9月の間に良質な注宅家屋の住宅取得資金の贈与を受けた場合は、3000万円までが非課税になります。

極端な事例ですが、例えば配偶者が先に亡くなっておられて、子供さんが一人で7億円以上の資産がある場合の相続税を計算すると課税遺産の総額が6億円以上になりますので、税率が最高の55%になります。お孫さんに住宅取得資金の非課税の特例を活用して3000万円を贈与した場合、相続税の計算においては、1650万円の節税効果があります。消費税のアップとして負担増は40万円ですので、約1600万円の相続税の節税につながります。(相続税の事も含めて考えるとお金の効果が2倍以上になりますね。)

この事例は特別としても、3000万円の住宅取得資金を非課税で贈与した場合、被相続人の方の財産状況や配偶者の有無によって異なりますが、単純に課税税率が20%の場合であれば、600万円、30%の場合900万円になりますので、住宅取得資金の非課税の特例を活用することで、数百万単位の節税になることもあります。

 

マイホーム購入においては、スケジュールをしっかり把握すること

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度のあらましとして、現時点では、以下のような記載になっています。

父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供する事が確実であると見込まれる時には、住宅取得資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。

つまり、消費税の引上げになる時期、契約時期、注文住宅の場合の工事請負契約締結の時期(注文住宅等では半年前までに契約していた場合は、引き渡しが税率改正後であっても旧税率が適用される)、建物引き渡しの時期、贈与の時期等をきっちり考えた上で、相続対策、住宅購入を検討することが必要になります。

今後の金利水準がどのように推移するのか、他にも、住宅ローン控除や住まい給付金等の制度など、不動産については、複雑な制度や税金が関わってきますので、基本的な事について理解しておく必要があります。

相続税が改正になりました、相続財産の棚卸しを行い、課税遺産総額を把握し、相続税の納税額を知ることで、お子様やお孫さまが住宅購入における資金計画が変わる事もありますので、ご自分のご家族にとって、今回の税制改正がどのような影響があるのかを考えていただければと思います。

相続の相談、住宅購入の相談は、税金の計算問題だけでなく、どうすれば円満な相続対策を行うことが出来るのか、お子さま、お孫さまの住宅購入を含めたライフプラン、家族間の考え方の整理も必要になりますので、相続対策や住宅取得金の贈与について疑問があれば、是非ご相談ください。

(税制改正速報に基づくポイントですので、詳細が確認できましたら、内容について追加・修正を行う場合がある事をご了承ください)

→住宅取得等資金の贈与税の非課税について詳しく知りたい方は個別相談をご利用ください

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