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マイホームの評価を８割減らせる小規模宅地等の特例を活用しよう！

相続財産の中で、不動産の占める割合は約半分です。２０１５年から相続税の基礎控除が改正になり、３０００万円＋６００万円×法定相続人の数と４割引き下げられると、自宅と金融資産だけで、基礎控除を超える方も多くなるかと思います。

自宅の評価の方法については「土地の評価額を計算する方法（宅地の評価）」に載せていますが、国税庁のホームページで自宅の前の道路の路線価を把握して、その路線価に自分の土地の面積をかけると、自用地としての自宅の不動産の評価額が判ります。

実際には、いろいろな補正があるのですが、相続税が基礎控除を超えるのかどうかを確認するためであれば、単純に路線価×面積で計算した価格で考えれば問題ないかと思います。

小規模宅地の特例については、「小規模宅地の特例を使って相続税を大幅に減らす方法」のページにも記載されているように、事業用や貸付用で利用する事も可能ですが、今回は、居住用の敷地の相続税評価額を８０％減額できるという制度について、利用方法について考えてみましょう。

２０１５年から小規模宅地の特例についても改正が行われます。

２０１５年から小規模宅地の特例についても改正が行われます。具体的には以下のような点が変更されます。

居住用宅地の適用面積が３３０㎡に拡大されます

居住用宅地と事業用宅地を所有している場合には、完全併用が可能です。（貸し付け用宅地とはこれまでどおり、案分計算になります）

外階段の二世帯住宅であっても適用することが可能（登記簿上、共有であれば活用が可能、区分所有で登記されている場合は不可）

親が老人ホームに入居している場合でも適用することが可能

小規模宅地の特例を受けることのできる相続人とは、

配偶者

親（被相続人）と同居している子

親と別居しているが、自分の家、または配偶者の所有している家に住んでいない子

今回の相続税の改正で、基礎控除が４割引き下げられます。この特例を受ける事が出来るのか出来ないのかで、納税額が大きく変わってきますので、小規模宅地の特例については、事前に理解しておくことが必要です。ただし、先ほどあげたように、受ける事のできる相続人の要件等、複雑なところも多いので、自分でよく判らない場合には専門家に相談してみてください。

配偶者が相続する場合は、ほぼ問題なく小規模宅地の特例の適用を受ける事が出来ると言えます。しかし、次の相続、相続を終え配偶者が亡くなったときの相続においては、適用要件が非常に複雑ですので、注意が必要です。同居をしていなくて、マイホームを購入している場合には、基本的には特例を受ける事が出来ません。二次相続を考えて、最初の相続の時に配偶者がマイホームを取得する方が良いのかについても、総合的な観点から判断する必要があります。

二世帯住宅を建てる場合や、老人ホームに入居したとき

二世帯住宅を建築するケースも多くなってきています。今までは、住宅の構造、玄関が別で階段が外にある二世帯住宅の場合（完全分離型）は、同居とはみなされず、小規模宅地の特例は適用することが出来ませんでした。今回の改正において、外階段であっても同居であると見なされて小規模宅地等の特例を適用出来るようになりました。 ただし、１階に親が住み、２階に子供が住み、それぞれ区分所有登記されている場合には、これまでどおり、同居とみなすことが出来ないために、小規模宅地等の特例を適用することが出来ません。この点は注意が必要です。

老人ホームに入居された場合の取り扱いについても緩和されました。親が終身利用権を取得して有料老人ホームに入居した場合には、これまでは、自宅には居住することがなくなったために、小規模宅地等の特例を受ける事が出来ませんでした。２０１４年からは、「介護が必要」「自宅を貸し付けていない」という条件を満たしていれば、老人ホームに入所していても、小規模宅地の特例を受ける事ができるので、８０％評価減を適用できるようになりました。

小規模宅地の特例を受けることで相続財産が基礎控除以下になる場合であっても、相続税の申告は必要です。

小規模宅地の特例を、どの様な形で受けるのかは、相続において非常に重要です。父親、母親の所有している財産や家族の状況によっては、最初の相続において、小規模宅地の特例をどう活用して、誰の名義にするのかについて検討したうえで判断することが大切です。相続が起こった時や二世帯住宅を建てる時には、小規模宅地の特例の活用について一度専門家に相談してみて下さい。

→小規模宅地の特例の活用について詳しく知りたい方は個別相談をご利用ください