相続・不動産が専門の独立系ファイナンシャルプランナー

農地の評価方法、相続について、考えてみましょう。

 「詳しいプロフィールを見る」のページにも載せていますが、私が相続に関わったのは、私の家内の実家の相続が発生した時に、自分で申告書を作成して、相続手続きを最後まで行った事がきっかけです。手続きを行う中で、「知っていることと、知らないことの違い」を感じて、ファイナンシャル・プランナーの資格を取得し、こうして相続や不動産の相談をファイナンシャル・プランナーの立場で、専門家と一緒にワンストップで対応しています。

相続を経験した時に、お爺さんの田畑があったため、農地の納税猶予という制度を知り、その制度を活用することで、相続税も比較的低く、手続きについても無事完了する事が出来ました。ですから、今も毎年田植えや稲刈りなどの農作業をきょうだいと一緒に行っています。納税猶予については、また別の機会に詳しく説明しますが、簡単に説明すると農業を続けて行う場合（基本的には亡くなるまで）には、相続税の一定額を猶予する（安くする）事が出来る制度です。

ただ、この制度を活用した場合、通常亡くなるまで農業経営を行わなければなりませんので、家族やきょうだいの協力が必要になります。

田舎で両親が田畑を耕しているご家族も多いと思います。退職したら、田舎に戻って農作業を行おうという方も、退職後、もう田舎に戻る事はないと考えている方も、ご両親が所有している農地の相続については、今から考えておかなければなりません。

農地の評価について、考えてみましょう。

国税庁のホームページで農地の評価についての記載内容は、下記のようになっています。

農地の区分

農地については、農地法などにより宅地への転用が制限されており、また、都市計画等により地価事情も異なりますので、これらを考慮して、農地の価額は次の四種類に区分して評価を行います。

１．   純農地

２．   中間農地

３．   市街地周辺農地

４．   市街地農地

純農地及び中間農地の評価

純農地及び中間農地の評価は、倍率方式よって評価します。

倍率方式とは、その農地の固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法をいいます。

市街地周辺農地の評価

市街地周辺農家の評価は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の８０％に相当する金額によって評価します。

市街地農地の評価

市街地農地の評価は、宅地比準方式又は倍率方式により評価します。

宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。

市街地農地の評価額＝（その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額－１㎡当たりの造成費の金額）×地積

上記算式の「その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額」は、具体的には、路線価方式のより評価する地域にあっては、その路線価により、また倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額（宅地として固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を基として計算することになります。

また、「１㎡当たりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定めています。宅地造成費の金額は、国税庁ホームページで閲覧することができます。

これを簡単に整理を行うと、

１．純農地

２．中間農地

３．市街地周辺農地

４．市街地農地

農地は、大きく４つの種類に分け、それぞれ評価方法が異なります。

純農地、中間農地は、固定資産税評価額に倍率を掛けて計算を行います。単純に固定資産税評価額に倍率を掛けるだけですので、基本的には間違う事や、税理士の先生によって評価が異なる事はほとんどありません。

市街地周辺農地の評価と市街地農地については、その農地が宅地であるとした場合の１㎡あたりの価額を求めることが基本になります。ということは、宅地とその農地との位置関係、形状（土地の形、間口、奥行き）等の条件について考慮を行って価額を決めますので、税理士の先生による評価の差も大きく、場合によっては、不動産鑑定士の評価等を活用して、評価額を引き下げる方が良い場合もあります。

農地についても、宅地と同じく、不動産の事をよく知っている専門家に依頼する事が大切なことが理解できたかと思います。

農地法についても知っておくことが必要です。

農地は、農地法と言う法律で守られていますので、利用や売買に制限があります。マイホームのような宅地であれば、誰でも購入する事が出来ますが、農地の売買は、農地法の関係で基本的には農家（現在、田畑を持って農業をしている人）の方でないと、農地を購入する事が出来ません。

ということは、売りたくても、売れない土地も出てくるということです。

農地の相続は、そのご家族の２０年、３０年後の将来を考えた上で、誰にどの農地を相続するのかを決めなければなりません。農作業を行うのであれば、細い里道だけで問題ないのですが、将来建物の建築を考えているのであれば、接道についても考えておく必要があります。

農地を所有しているという事は、一般的な宅地を所有している以上に、いろいろな制限や違いがありますので、相続の時の方針について家族で話し合っておく事が必要です。

相続が発生した時には、評価をどうすれば引き下げる事が出来るのか、農地の納税猶予の適用を受けるべきか、受ける場合はどの農地にすれば良いのかなど、税務だけでなく、将来の不動産有効活用の事も考えて決めなければなりません。

中立的な立場でのアドバイスが必要であれば、ご相談ください。

→農地の評価、相続について詳しく知りたい方は個別相談をご利用ください