相続・不動産が専門の独立系ファイナンシャルプランナー

不動産購入後や建物建築中の相続税の評価について

最近、相続対策としてアパート・マンションを建築しましょうという新聞広告やセミナーの案内等を頻繁に眼にします。アパート・マンションを建築する事は相続対策として有効なのは判りますが、建築途中で、相続が発生する場合はどの様な評価になるのかを考えてみましょう。

財産評価通達によって、現預金は相続時の残高そのままの金額が相続財産の評価額になります。不動産については、土地は路線価方式の場合、前面道路の金額を基準に評価額を算定することになります。建物は、固定資産税評価額が基準になります。

路線価は、通常時価の８０％程度になるような形で算出されていますので、現金で土地を購入して、名義変更を行えば、２割相続財産の評価額を減らした事になります。

将来、購入した時の価格より高くで売却できるのであれば、問題はないのですが、実際不動産を購入した時には、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、諸費用、保有している時にも固定資産税・都市計画税が必要になりますので、不動産を活用して、相続の評価の引き下げを考える時には、その不動産を購入する目的をはっきりさせる事が大切です。

相続対策としてアパート・マンションの建築をしている途中で亡くなった場合はどの様な評価になるのでしょうか。

建築が完了していると、土地については、通常、貸家建付地の評価となり、

自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

で評価する事になり、何も建てない状況の土地（更地）よりも評価が低くなります。

アパート・マンションの建設途中で亡くなった場合には、まだ建物を人に貸していませんので、自用地として評価額を計算することになってしまいます。

建物の評価について

アパート・マンションが完成していれば、固定資産税評価額（建設費用の約６割程度）が基準になり、さらに、借家ですので借家権割合を控除できますので、評価額が小さくなります。

建設中の建物の評価については、完成していればば固定資産税の評価額を基準に計算を行うのですが、建設途中で亡くなられた場合は、その時点での評価になりますので、当初の節税効果を得る事が出来ませんので、注意が必要です。

建築途中で相続が発生した建物の評価は「投下した建築費用」の７０％で評価をすることになります。「投下した建築費用」とは、建築会社に支払った費用ではなく、建設会社に相続開始時点までにかかった工事代金を見積もってもらうことになります。

※建築途中の家屋の評価額＝費用現価の額×７０％

「費用現価の額」とは課税時期（相続の場合は被相続人の死亡の日）までに建物に投下された建築費用の額を課税時期の額に引き直した額の合計額のことをいいます。

事例で検証してみましょう。

土地の面積６００㎡、前面道路の路線価２５万円（借地権割合Ｄ）

マンションの建築費用　１億５０００万円とします。

土地の評価

自用地評価　２５万円×６００㎡＝１億５０００万円

マンションが出来上がると

貸家建付地　１億５０００万円×（１－０．６×０．３×１．０）＝１億２３００万円

※借地権割合６０％、借家権割合３０％、賃貸割合１００％

建物は１億５０００万円ですが、

固定資産税評価額は各市町村によって多少異なりますが、６０％とします。

１億５０００万円×０．６×０．７＝６３００万円

土地を何も建てていない（更地）状態で所有していると

１億５０００万円の財産を所有している事になります。

マンションを建築することで

土地１億２３００万円＋建物６３００万円－借入金１億５０００万円＝３６００万円になります。

マンションが完成した賃貸経営を行うと。１億１４００万円の評価の引き下げの効果があります。

もし、この建物が半分まで出来上がっている時に相続が発生した場合を考えてみましょう。

土地は、まだ貸していませんので、１億５０００万円の評価のままです。

建物は、５０％まで完成していますので、評価額は７５００万円×７０％＝５２５０万円になります。

建物代金の５０％、７５００万円を借りていると仮定すると

土地１億５０００万円＋建物５２５０万円－借入金７５００万円＝１２７５０万円になります。

半分までしか建築出来ない状況で相続が発生した場合には、２２５０万円の引下げ効果しかありません。

不動産を購入する事も検討してみること。

アパート・マンションの建築途中で亡くなった場合には、相続対策の効果が非常に薄くなってしまいますので注意が必要です。大規模なマンション計画等で、完成まで時間がかかる場合には、建築途中に相続が発生したリスクを軽減させるため、掛け捨ての定期保険等の加入を検討する事など、建築途中のリスクも考えてみてください。

病気も見つかり、体調も良くない場合には、どうすれば良いでしょうか。自分で所有している土地にアパート・マンションを建築すると相続税の評価の引き下げ効果は非常に高いのですが、完成まで長生きしていただけなければ効果は生みません。相続対策として不動産を活用した財産評価の引き下げを考える場合には、完成した物件や、中古の物件を購入する事で可能になります。完成している物件ですので購入して登記をすれば、賃貸住宅を経営している事になります。相続発生までの時期が読めない方は、物件を建築するのではなく、購入する事も含めて検討して下さい。

アパート・マンションの建築、購入は、実際に借入金を返済できるのか、今後の経済情勢の変化、所在地周辺の地域の環境変化等、物件によって全て異なります。ご自分の事業計画については、専門家の力を借りながら、自分で責任を持って整理を行い、事業を開始して下さい。その時には、建設中に相続が発生することもリスクの一つとして、頭の中に覚えておいて下さい。

アパート・マンションの建築は、勧められたからといって簡単に建築するものではありません。本当に自分にとってアパート・マンションの建築が、一番有効な土地の利用方法なのか、事業計画に間違いないのかを考えた上で行動に移してください。

相続税の改正を機に、アパート・マンションの建築を考えているが、自分にとって最適な方法について知りたい等、相続対策について知りたい事があれば、お問い合わせください。

→建築途中で亡くなった場合の相続等について詳しく知りたい方は個別相談をご利用ください