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子供や孫のマイホーム購入時は、相続対策のチャンス！

相続対策が必要なご家族の場合、子供や孫のマイホームの購入は、単純に自己資金、住宅ローンの組める金額からだけで考えるのではなく、相続対策に対して有効な対策がうてるチャンスでもありますので、多角度から判断して下さい。

相続で税金がかかる方は、やはり一度自分の財産の棚卸しを行っておく事が大切です。所有している不動産の評価額、有価証券や金融資産の合計はいくらなのか、貸付金や債務等がないのか、どんな生命保険に加入しているのか等を整理して、財産の総額を把握してみてください。

財産の総額を把握し、誰が相続人になるのかがわかれば、相続税がいくらなのかをシュミレーションする事が出来ます。また、納税するための、現金、預貯金、有価証券が足りるのかを知ることも出来ます。つまり、相続する財産の合計がどれくらいで、いくらの相続税がかかるのかを知っておく事が大切です。相続税は累進課税ですので、法定相続分に応ずる取得金額に応じて１０％から最高５５％の税率がかかります。（２０１５年１月から）

単純にいうと、法定相続分に応ずる取得価額が１．５億円の場合、税率は４０％になります。このご家庭で、財産が１０００万円増えると納める相続税が４００万円増える事になります。逆に、相続税がかかる財産を上手く移転させる事によって相続税を減らす事が出来ます。１０００万円を父母、祖父母世代から、子や孫の世代に動かすことで、相続税は４００万円減る事になります。

マイホームの購入は大きなお金が動きますので、その時に相続対策についても一緒に考えてみましょう。

最初に考えたいのは、住宅取得等資金の贈与の特例です。

平成２６年１２月３１日までに、父母や祖父母など直系尊属からの贈与で、マイホームを購入する場合には、贈与税の非課税の対象となります。

平成２６年は、省エネ等住宅の場合、１０００万円

それ以外の住額の場合、５００万円

特例の適用を受けるためには、いくつかのポイントがあります。

・受贈者（贈与を受ける人）の要件

　　贈与を受けるのは２０歳以上の直系卑属であること

　　合計所得金額２０００万円以下他

・住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等の要件

　　登記簿上の床面積が５０㎡以上２４０㎡以下他

・期限内に申告が必要

　　贈与税の申告期限内に申告書や添付書類を提出しなければならない

・他の控除との併用が可能

　　暦年課税の基礎控除（１１０万円）、相続時精算課税にあたっては特別控除（２５００万円）

詳しい要件、内容等については、国税庁のホームページ等をご確認ください。

マイホームを購入する時には、父母、祖父母から住宅取得等資金の贈与の特例をまず考える事が重要です。

相続対策を考える場合、暦年贈与を活用していく事が基本です。昔から贈与をつづけておれば、１０年あれば、１１０万円×１０年で、頭金として１１００万円を無税で貯める事が出来ていたはずです。子供や孫のマイホームの購入を機に、相続対策を検討して、贈与を始めることも考えてみて下さい。（この効果は将来きっと、大きな差につながります）

マイホーム購入の資金提供をして共有持ち分とする方法もあります。

父母、祖父母から資金の提供を受けて、マイホームを建築し、資金提供の金額について、持分を登記する方法も考えられます。

資金提供を行った現金が不動産に変わる事により、相続財産の評価額が低くなりますので、相続対策になります。

ただし、共有の持ち分にする事によって、将来の相続の際に、遺産分割のトラブルになることも考えられますので、事前に対策（遺言書の作成、生命保険への加入等）について、検討を行ったうえで判断して下さい。

他にも、金融機関で住宅ローンをくむのではなく、父母、祖父母からお金を借りるという方法もあります。

いくら金利が低いといっても、住宅ローンは３０年以上に渡って返済していかねばなりません。利息も相当な金額になります。父母、祖父母の立場から考えると、銀行にお金を預けておいても、現状の低金利の経済状況では、お金はほとんど増えません。

大きな相続対策にはつながりませんが、父母、祖父母からお金を借りる方法は、無駄なローン金利を払わないという事で検討してみる価値はあります。

ただし、その借入が贈与とみなされないように注意が必要です。

契約内容を金銭消費貸借契約できっちりと書面で、借入金額。返済方法、利息に関する事を明らかにすることです。

また、契約で決められた内容にもとづいて、実際に返済している事。返済については、きっちりと金融機関を通じて、返済の記録がきっちりと残せる形をとっておいて下さい。

あと、返済比率等についても検討して、返済可能な額にすることも重要です。

マイホームを購入する場合と、単に不動産を購入する場合では、住宅ローン控除が活用できるのか、登録免許税・不動産取得税において軽減措置が適用できるのかなど、いくつかのポイントもありますので、自分で検討して理解できない場合には、資金計画、相続対策をトータルに検討できる専門家に相談して下さい。

子供や孫のマイホーム購入の時は、相続対策を検討する大きなチャンスです。購入する子供や孫の家計や住宅ローンだけでなく、相続対策としてどんな方法が可能かについても考えた上で判断して下さい。

→マイホーム購入と相続対策について詳しく知りたい方は個別相談をご利用ください